strona główna mapa strony kontakt     język polski język angielski język niemiecki     rss

rodzaj nieruchomości

transakcja

powiat

gmina

miejscowość

cena (zł)
-

powierzchnia (m2)
-

pokoje
-

piętro
-

symbol

kupujący nie płaci prowizjiKupujący
nie płaci prowizji
notatnikNotatnik

notatnik jest pusty

ostatnio przeglądaneOstatnio
przeglądane
zgłoś czego szukaszZgłoś
czego szukasz
newsletterZamów newsletter
bądź na bieżąco!
kontaktMasz pytania?
Skontaktuj się z nami
ul. Ułańska 3 lok. 8 (I piętro)
68-200 Żary
+48 730 560 130
biuro@dominetnieruchomosci.pl
kalkulator opłatKalkulator

Aby obliczyć orientacyjny koszt zakupu nieruchomości wpisz określoną kwotę.


Dlaczego umowa na wyłączność jest najlepszym rozwiązaniem? (13.10.2013)

W życiu tak już jest, że ciągle trzeba wybierać...

Decydując się na współpracę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami musisz wybrać rodzaj umowy na jaki się zdecydujesz. W zasadzie funkcjonują dwa typy umów:

- umowa otwarta,
- umowa na wyłączność. 

Możesz zrobić tak jak większość i wybrać umowę otwartą...
Możesz też zapoznać się z treścią tego artykułu, zastanowić się chwilę i... wybrać lepsze rozwiązanie!

O co w tym wszystkim chodzi?

Na polskim rynku nieruchomości zakorzenił się bardzo zły zwyczaj zawierania tzw. umów otwartych, które dają możliwość Zleceniodawcy jednoczesnego podpisywania umów z wieloma pośrednikami. Najczęściej też sam Zleceniodawca konkuruje z pośrednikami i szuka nabywcy na własną rękę. Klienci wychodzą z założenia, że dzięki temu szybciej sprzedadzą nieruchomość, bo przecież więcej osób jest zaangażowanych w proces sprzedaży. Nic bardziej mylnego...

Wynik takiego postępowania jest dokładnie odwrotny. Pośrednik promuje ofertę w sposób bardzo zachowawczy, nie eksponuje jej i nie przedstawia wszystkich detali z nią związanych, bo najzwyczajniej w świecie obawia się, że zbyt szczegółowa reklama może sprawić, że inni pośrednicy dotrą do jego Klienta i też podpiszą z nim umowę.

Wyobraź sobie, że angażujesz do sprzedaży pięciu pośredników. Wiesz, że tylko jednemu zapłacisz prowizję, albo żadnemu – jeśli samodzielnie sprzedasz nieruchomość. Paradoksalnie szanse pośrednika na otrzymanie prowizji są tym mniejsze, im lepiej zareklamuje nieruchomość. Czy takie działanie ma sens?

Powyższy problem bez wątpienia rozwiązuje umowa pośrednictwa na wyłączność. Wtedy pośrednik ma gwarancję, że otrzyma wynagrodzenie jeśli swoją pracę wykona dobrze, skutecznie poprowadzi proces sprzedaży i doprowadzi do zawarcia transakcji. Nie ma obaw, że inni pośrednicy podbiorą mu ofertę. Angażuje duże środki w reklamę, bardzo dobrze eksponuje ofertę i przedstawia wszystkim zainteresowanym. Udostępnia ją też innym biurom, które swoją prowizję otrzymają od klienta kupującego. I właśnie tutaj tak naprawdę mamy do czynienia z sytuacją, w której nad jedną ofertą w sposób efektywny pracuje kilku, często kilkudziesięciu pośredników! 

Nie dziwi więc fakt, że na najbardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości w krajach Europy Zachodniej i w USA umowy na wyłączność są powszechnie obowiązującym standardem. Dziwne niestety jest to, że u nas panują inne standardy...Poniżej przedstawiam główne cechy charakteryzujące umowy otwarte i umowy na wyłączność.

Umowa otwarta:

  • możliwość jednoczesnego zamówienia usługi u wielu pośredników,
  • znaczne pogorszenie skuteczność sprzedaży nieruchomości,
  • sprzedaż nieruchomości przypomina loterię (w dużym stopniu zależy od przypadku, a nie od faktycznego zaangażowania pośrednika),
  • z w/w powodu żaden pośrednik przy umowach otwartych nie angażuje się w pełni finansowo i czasowo w realizację usługi,
  • pośrednik nie ma pewności co do sensu pełnej i wyczerpującej promocji nieruchomości,
  • pośrednik nie może w pełni reprezentować interesów Sprzedającego, bo przecież w każdej chwili może się okazać, że oferta jest już nieaktualna,
  • oferty są kopiowane i powielają się na portalach ogłoszeniowych, co u potencjalnych Kupujących wywołuje wrażenie, że nieruchomość jest mało atrakcyjna, Klienci doszukują się wad, co potem rzutuje na niską cenę nieruchomości,
  • występuje ryzyko zapłacenia więcej niż jednej prowizji! 

Umowa na wyłączność:

  • nakłada na pośrednika obowiązek szczególnej aktywności,
  • pośrednik inwestuje spore środki w reklamę i promocję Twojej oferty,
  • pośrednik bez obaw o utratę prowizji może informować w ogłoszeniach o dokładnej lokalizacji nieruchomości oraz podawać inne dane szczegółowe, co bardzo zachęca zainteresowanych do zapoznania się z ofertą,
  • pośrednik zastosuje pełen wachlarz możliwości marketingowych, promocyjnych i reklamowych,
  • pośrednik bezwzględnie reprezentuje interesy Sprzedającego,
  • pośrednicy oferty z umową na wyłączność traktują priorytetowo,
  • umowa zawsze jest umową terminową, co dodatkowo mobilizuje pośrednika do skuteczniejszej pracy,
  • pośrednik otrzymuje wynagrodzenie jeśli w czasie obowiązywania umowy nieruchomość zostanie sprzedana (nawet jeśli sam nie przyprowadzi Kupującego, wystarczy że Klient Kupujący znajdzie nieruchomość w wyniku działań pośrednika),
  • oferty na wyłączność zawsze są przekazywane do innych biur, dzięki czemu oferta dociera do znacznie większej liczby nabywców,
  • skuteczność i szybkość sprzedaży jest nieporównywalnie większa od ofert z umowami otwartymi.

Umowa otwarta = loteria...

Umowa otwarta, to... swoista gra między właścicielem nieruchomości a pośrednikiem (najczęściej wieloma pośrednikami). Gra jest jednak bardzo nierówna. Właściciel oczekuje, że wszyscy pośrednicy, których zaangażował będą dla niego solidnie pracować, a jednocześnie zakłada, że tylko jednemu z nich zapłaci (w najlepszym przypadku). Skojarzenie stron transakcji jest bardziej wynikiem przypadku, niż rzeczowej pracy pośrednika. Tylko jeden pośrednik na tym zarabia, reszta ponosi porażkę i liczy straty. Pozostaje im nadzieja, że następnym razem to im się uda. Ot, taki „toto-lotek”...

Umowa pośrednictwa na wyłączność w świetle przepisów prawnych

UOKiK po wnikliwej analizie klauzuli dotyczącej wyłączności uznał ją za dozwoloną. Ma ona również oparcie w aktualnych przepisach prawnych: UoGN art. 180 ust. 3A, „Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio”.

Podsumowanie

Umowa pośrednictwa na wyłączność to najlepszy sposób zabezpieczenia (wspólnych) interesów Klienta i pośrednika! To forma współpracy, która wymaga od pośrednika najwyższych kwalifikacji i profesjonalnego podejścia do wykonywania swojego zawodu.

 

Piotr Stokłosa

wróć

Jeśli chcesz być na bieżąco informowany o nowych artykułach oraz ofertach pojawiających się na stronie zamów newsletter